
这可能是央视历史上最敢说真话的一期节目。前央行副行长朱民在《面对面》栏目里配资平台排行,对着镜头说了句大实话:“房价很难再涨起来了。”
主持人明显没想到他会这么直接,赶紧打断:“这会影响信心吧?”
朱民的回答更直白:“如果你还想房价像90年代涨100倍,你永远没信心,你孙子都没信心。”现场的气氛,一下子变得微妙起来。
为什么一个前央行副行长,会在央视这么重要的平台说这种话?他看到了什么?
其实答案就在数据里。现在全国70个大中城市,68个房价在下跌。北京二手房连续5个月环比下降,深圳某些区域从最高点下跌了近40%。
最关键的是,750万套二手房挂牌在售,成交量却持续低迷。

但这些数字背后,藏着更深的变化——支撑房价上涨的三个基础,都在发生根本性转变。
第一个是人口结构。
2024年出生人口954万,而2016年是1786万,8年时间新生儿减少了一半。
这意味着什么?意味着20年后,每年新增的购房需求会从1800万降到900万。
更重要的是,25到30岁这个年龄段,过去5年购房意愿从65%降到了48%。
为什么年轻人不想买房了?我们来算笔账。
现在北京上海,租一套两居室月租5000左右,买同样的房子月供也是5000上下。
区别在哪?租房随时能换,买房要背几十年债务。而且买房不是付个月供就完了,首付要掏空全家积蓄,买完后每月收入的近60%都得还贷款。
这就引出了第二个变化——财政逻辑的转型。
过去20年,地方政府主要靠卖地获得收入,2021年全国土地出让金达到8.7万亿的历史高点。但到2024年,这个数字降到了4.87万亿,下降了近一半。
为什么会这样?因为整个链条转不动了。
过去的模式是:地方政府卖地→开发商拿地建房→购房者贷款买房→银行放贷收息。
这个循环里,地方政府收土地出让金,开发商赚开发利润,银行赚贷款利息。但现在购房需求下降,房子卖不出去,开发商不敢拿地,整个链条就断了。
第三个是观念的改变。
过去中国人认为“有房才有家”,为了买房可以动用三代人的积蓄——爷爷奶奶的养老钱、父母的存款、自己的收入。但现在呢?年轻人开始重新评估这种选择的代价。
一个北京的普通家庭,买套房要花500万,首付150万得全家凑,贷款350万每月还近2万。
这意味着未来30年,这个家庭除了基本生活开支,几乎不能有其他消费。不敢换工作,不敢创业,甚至不敢生病。

朱民看到的正是这个深层矛盾——当房地产吸纳了太多社会资源,反而会阻碍经济的正常循环。
这里有两种不同的分析角度。朱民代表的观点认为,房价过高已经影响了其他消费。
一个家庭如果把大部分收入都用来还房贷,就没钱消费其他商品和服务。消费不足,企业产品卖不出去,就会减产裁员,形成负向循环。
另一种观点则认为,中国城镇家庭约65%的财富集中在房产上,如果房价大幅下跌,会造成居民财富缩水,反而会进一步抑制消费。这个角度也有其合理性。
两种观点背后,其实反映了不同群体的利益诉求。
前者更多代表还没买房或刚买房的年轻人,以及需要消费拉动的实体企业;
后者更多代表已经拥有房产的中产家庭,以及依赖土地财政的地方政府和房贷业务占比较高的银行。
从政策选择看,国家的态度已经比较明确。十四五规划明确提出“房住不炒,遏制投资投机”,这表明房地产的金融投资属性在弱化。
更重要的是,中国正在进行经济结构的重大调整——减少对房地产的依赖,加大对科技创新的投入。
你看现在国家重点投资的领域:新能源汽车、半导体芯片、人工智能、生物医药。这些产业的发展,才是未来经济增长的新动力。
土地财政难以为继,必须寻找新的增长模式,这是转型的必然选择。
那中国房价会怎么走?我们可以参考一下国际经验。
日本1990年房地产泡沫破裂后,经历了长达20多年的调整期。
最严重的时候,每年有超过3万人自杀,其中近半与经济压力相关。
但2012年后,随着货币政策调整,东京房价又回升了50%-70%。
美国2008年次贷危机爆发,房价大幅下跌。但他们的调整相对快速,通过市场出清机制,让该破产的企业破产,该重组的债务重组。结果到2012年,房地产市场就开始复苏,当年销售额增长近20%。
中国的情况有自己的特点。
首先,我们有14亿人口的巨大市场,内需潜力仍然存在。
其次,城镇化率刚到67%,相比发达国家80%以上的水平,还有一定空间。
第三,政府的调控能力较强,能够避免市场大起大落。
根据高盛对全球60年来21次房价调整案例的研究分析,大型房地产调整平均需要6年时间。中国房价2021年见顶,按这个规律推算,可能在2027年前后见底。
但不同城市的情况会有很大差异。
北京、上海、深圳这些一线城市的核心区域,因为医疗、教育、就业机会集中,人口持续流入,房价可能在2026年就会企稳。
这些城市的房价未来可能保持年均3%-5%的温和增长,基本与经济增长同步。
相比之下,一些人口流出的三四线城市,面临的调整压力更大。
比如东北、西北一些资源枯竭型城市,随着人口外流、产业衰退,房价可能还会继续下探。像鹤岗这样的城市,几万块钱一套房已经成为现实。
从全国整体看,未来房地产市场会呈现几个特点:
房价涨幅会明显放缓,年均增长可能只有3%-5%;
租金回报率会逐步回升到3%左右的国际平均水平;
市场分化会更加明显,不同城市、不同区域的差异会拉大。
所以朱民在央视的这番话,其实是在告诉大家一个事实——房地产高速增长的时代已经过去了。
这并不意味着房地产行业会消失,而是说它正在回归正常。房子从投资品变回居住品,从财富象征变回生活必需品。

这种转变当然会带来阵痛。已经买房的人可能面临资产价值的波动,还没买房的人虽然价格门槛降低了,但经济不确定性又带来新的顾虑。
地方政府需要寻找新的收入来源,银行需要调整信贷结构,开发商需要改变经营模式。
但从长远看,这种调整是必要的。
当购房不再耗尽三代人的积蓄,当年轻人不再被房贷束缚30年,当社会资源不再过度集中于房地产,其他产业才有发展空间,经济结构才能真正优化。
中国经济需要找到新的增长动力,而这个过程,恰恰需要从房地产的过度繁荣中走出来。
朱民的话虽然直白,但他说的是实情。认清现实,调整预期,才能在新的经济环境中找到自己的位置。房地产的故事还会继续,只是主角和剧情都会不同了。
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